Le projet de loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) vient d’être adopté par l’assemblée nationale. Il prévoit notamment d’encadrer les loyers dans certaines agglomérations, dont Toulouse.
Après l’encadrement sur l’augmentation des loyers entré en vigueur en août 2012, et qui prévoit pour mémoire que la revalorisation du loyer à la re-location (nouveau locataire) ou au renouvellement de bail ne peur excéder celle de l’indice de référence des loyers (IRL), le projet de Loi Duflot compte aller encore plus loin pour « rétablir l’égalité d’accès au logement ». Loin de faire l’unanimité, ce texte prévoit notamment d’encadrer les loyers dans 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants, dont Toulouse.
Liste des agglomérations en zone tendue : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton – Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
La mise en place d’un loyer médian de référence
Le dispositif prévoit d’encadrer durablement les loyers pour les nouvelles locations ou les relocations où l’offre et la demande de logements est déséquilibrée, et de fixer dans les zones concernées 3 niveaux de loyers :
◦ Un loyer médian de référence ◦ Un loyer médian de référence majoré, qui ne pourra excéder 20% du prix médian de référence ◦ Un loyer médian de référence minoré, qui sera fixé 30% en dessous du prix médian de référenceAinsi, dans l’hypothèse d’un loyer médian de référence base 100, le loyer ne pourra excéder 120, et ne pourra être inférieur à 70.
Pour un nouveau bail de location, le loyer hors charges ne pourra être supérieur au loyer médian de référence majoré. Le bail devra mentionner le loyer médian de référence en vigueur au moment de la signature du contrat.
Dans le cas d’un renouvellement de bail, si le loyer est supérieur au loyer médian de référence majoré, le locataire pourra demander une diminution de loyer, et à l’inverse le propriétaire pourra demander une augmentation du loyer si ce dernier est inférieur au loyer de référence minoré, avec possibilité d’étalement de l’augmentation pour le locataire. Ces demandes devront être faites au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail.
A noter qu’il sera possible pour les propriétaires détenteur d’un logement présentant des « caractéristiques exceptionnelles », notamment de « confort et de localisation », de dépasser le loyer médian de référence majoré et de demander un complément de loyer. Le locataire pourra toutefois contester cette décision dans les trois mois suivant la signature du bail.
Chaque année, c’est le Préfet de la zone concernée qui fixera ces trois niveaux de loyer.
Tout le problème réside dans la fixation de ce loyer médian de référence. Le gouvernement est en train de mettre en place des observatoires indépendants composés d’acteurs multiples, mais l’alimentation fiable de ces données n’est encore aujourd’hui pas tout à fait clair. De plus, chacun le sait, la fixation d’un prix est complexe et dépend de critères très spécifiques liés au bien (étage, exposition, caractéristiques), ou même à son emplacement dans une même rue. Enfin, de nombreux acteurs mettent en cause la réelle efficacité de ce dispositif pour effectivement favoriser l’accès et l’égalité face au logement. Le problème de fond étant bien sur identifié depuis plusieurs décennies : une offre insuffisante de logement.
La date d’entrée en application de ces mesures n’est pas encore connue.
Retrouvez les autres mesures qui sont prévus dans le cadre la loi ALUR :
◦ La garantie universelle des loyers pour les locataires et bailleurs, ◦ Les documents types à demander dans le cadre d’une location, ◦ La réduction de la durée du préavis à 1 mois dans les zones tendues, ◦ L’évolution des frais d’agence, ◦ Le renforcement des contrôles sur les syndics de copropriété, ◦ Le renforcement de la lutte contre les logements insalubres, ◦ Les actions en faveur d’un habitat participatif ou alternatif,
