L’année 2013 n’est pas encore terminée mais les premiers constats s’imposent : de façon générale les prix baissent, et le nombre de ventes remonte depuis le deuxième trimestre, même s’il reste en baisse sur les 12 derniers mois.
La situation sur un plan national
Les notaires le confirment dans leur dernière note de conjoncture immobilière d’octobre 2013, les prix des logements anciens ont baissé sur un an de 1,1% : -1,2% pour les appartements et -1% pour les maisons. En province, 2/3 des départements affichent une baisse pour le prix des appartements anciens. A noter que les prix sont en hausse de 0,4% pour les appartements en province sur le deuxième trimestre 2013. Cette légère progression met fin à 6 trimestres consécutifs de baisse. La tendance pour le prix des maisons est également en baisse sur les 12 derniers mois.
En volume, le nombre de ventes de logements anciens sur 12 mois s’établit à 677 000 à fin juin 2013. Il reste en baisse de 13% sur un an, malgré la lente remontée observée chaque mois depuis mars 2013.
Sur le marché du neuf, le niveau des stocks reste important (+ 9,9%), même si selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), « au premier semestre 2013, le niveau des ventes au détail est légèrement supérieur à celui du 1er semestre 2012 (+1 172 ventes soit +4,1%), mais reste encore très faible par rapport aux années antérieures ».
La situation à Toulouse
Toulouse se situe dans la tendance nationale et accuse une baisse de 2,7% pour le prix médian au m2 des appartements anciens qui s’établit à 2 480 €. Le prix de vente médian des maisons anciennes est de 259 000 € et baisse de 4,8% sur 12 mois (centre-ville et banlieue). Le prix moyen du neuf se situe à 3 446 € en baisse également de 3,3%.
La disparité des prix et des tendances est forte entre les secteurs, mais aussi en fonction du type de biens. Ainsi les prix varient de 2050 à 3500 € en moyenne à Toulouse, et pourront dépasser 4000 € / m2 dans les quartiers Carmes, Saint-Etienne, Ozenne, Capitole, Saint-Georges au regard de la situation et de la qualité du bien.
L’évolution des prix est contrastée entre les quartiers, et au sein même des quartiers. Les prix dans l’hyper-centre restent stables et augmentent dans certains secteurs, mais sont à quelques exceptions près en baissent dans les quartiers plus éloignés du centre et en banlieue de Toulouse.
Dans tout les cas, la situation et la qualité du bien sont dans le contexte actuel décisifs. Les acheteurs sont en effet de plus en plus attentifs à l’investissement qu’ils vont devoir engager pour le mettre en conformité avec les nouvelles réglementations thermiques.
Les stocks des appartements neufs et des appartements arrivant en fin de defiscalisation sont par ailleurs importants, ce qui impacte le marché de l’ancien et localement l’équilibre entre l’offre et la demande.
Quelles sont les perspectives ?
Plusieurs facteurs vont influencer l’évolution du marché immobilier sur les prochains mois :
- Les taux d’intérêts devraient rester bas sur les mois à venir, même si ils ont remontés légèrement depuis l’été. La production de nouveaux crédits à l’habitat des particuliers est d’ailleurs en hausse sensible, même si une part significative de ces crédits est liée aux renégociations.
- La situation économique et l’emploi conditionne largement la confiance des ménages et les premiers signes de reprise économique offrent des perspectives plutôt encourageantes.
- Le nouveau barème d’abattement sur les plus-values immobilières devrait, dans les mois à venir, redynamiser le marché des résidences secondaires.
- L’impact éventuel auprès des propriétaires et investisseurs de la mise en oeuvre des nouvelles dispositions de la loi ALUR, notamment sur l’encadrement des loyers ou la garantie universelle des loyers, adoptées par l’Assemblée Nationale et en cours d’examen par le Sénat.
- La taxation des plus-values à 100% pour les ventes de terrains à bâtir à compter du 1er janvier 2014 pourrait aussi avoir un impact important et renforcer la pénurie d’offre foncière, comme l’augmentation de 20 à 25% de la proportion minimale de logements sociaux.
Synthèse
Les derniers constats sont plutôt encourageants, notamment concernant le volume des ventes réalisées qui est en progression, et cette tendance devrait continuer compte tenu des taux d’intérêts actuels et des mesures gouvernementales incitatives. La baisse des prix devrait elle aussi globalement perdurer sur les mois à venir au regard des stocks et du réajustement nécessaire. Pour autant, malgré cette progression du pouvoir d’achat immobilier, le contexte économique, les incertitudes fiscales ou certaines nouvelles dispositions à venir incitent à la prudence sur une véritable reprise du marché immobilier. Dans le cadre de la dernière étude IFOP du 23 septembre dernier, 75% des français déclarent ne pas avoir de projet immobilier, et 74% jugent peu efficaces les mesures annoncées en matière d’immobilier. La confiance des français passe sans doute avant tout par une reprise économique et une plus grande visibilité à long terme.
