La situation du marché immobilier à Toulouse est très contrastée en cette rentrée 2013, entre le centre et Saint-Cyprien qui restent très recherchés et où les prix ne baissent pas, voire augmentent dans certains quartiers. Et ailleurs, où les prix stagnent, voire baissent, et le nombre de transactions également.
Ainsi, dans le centre ville les prix moyens dans l’ancien se situent autour de 3500 € le mètre carré, et sont en augmentation. Les prix pourront atteindre 4000 €, voire plus, dans certains secteurs très recherchés, à l’image du quartier Saint-Etienne / Ozenne, et pour des biens exceptionnels. Les biens les plus recherchés restent les appartements T3, et les grandes surfaces qui sont assez rares. Le quartier Saint-Cyprien reste aussi très recherché, et les prix se situent en moyenne à 3000 € le mètre carré.
Ailleurs, les prix peuvent variés de 1500 à 3500 € le mètre carré en fonction des secteurs, de la situation et de l’état du bien. Le marché immobilier à l’ouest de la ville bénéficie du dynamisme économique, notamment lié au secteur de l’aéronautique à l’image de Blagnac, et du développement des transports. A l’est avec des secteurs résidentiels, pour certains très prisés comme la Côte-Pavée, les maisons sont très recherchés par les familles d’actifs. Au nord, le quartier des Minimes, bien desservi par les transports et commerçant, reste très demandé. Dans d’autres quartiers, pour certains en plein renouvellement comme Borderouge, pour d’autres moins bien desservis comme Bonnefoy, les prix y sont beaucoup plus abordables. Au sud, la encore, les quartiers proches du centre (Le Busca, Saint-Michel), actifs et biens desservis, sont recherchés et les prix supérieurs à 3000 € le mètre carré. Les prix baissent à mesure que l’on s’éloigne, et sont les plus bas de la ville dans le quartier du Mirail (1250 € le mètre carré).
Taux de crédits et conditions d’octroi
Les taux de crédits baissent depuis plus d’un an et sont historiquement bas (2,90% en moyenne), mais cette baisse pourrait ne pas durer dans les mois à venir, et certaines banques ont même remontés leurs taux au mois d’août.
Les conditions d’octroi pour les financements immobiliers restent difficiles, notamment du point de vue de l’apport personnel, et de la situation personnelle de l’emprunteur.
Le nouveau barème d’abattement sur les plus-values immobilières
Nouvel abattement de 6 % par an à partir de la 6ème année et 4 % pour la 22ème année. Ainsi, une résidence secondaire détenue pendant plus de 22 ans ne sera plus imposée sur les revenus dégagés par la plus-value réalisée lors de sa vente.
Les prélèvements sociaux à 15.5 % auront un dispositif d’abattements à part : il faudra attendre 30 ans pour ne plus payer de taxe de CSG/CRDS sur une plus-value immobilière. Concrètement, voici comment calculer l’abattement pour les prélèvements sociaux :
- Abattement de 1.65 % par an à partir de la 6ème année et jusqu’à la 21ème année,
- Abattement de 1.60 % la 22ème année,
- Abattement de 9 % à partir de la 23ème année et cela jusqu’à la 30ème année ou on atteint 100 % d’abattement.
L’abattement exceptionnel de 25 % pour toute vente réalisée entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 est également confirmé. Il ne concerne que la partie impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux sont comptabilisés à part.
Notre synthèse
La baisse des prix et les taux de crédits historiquement bas sont deux éléments essentiels dans le cadre d’un achat immobilier, et ils sont aujourd’hui favorables aux acheteurs. Le dynamisme de Toulouse (économique, étudiant) notamment, en fait un secteur où investir dans l’immobilier ne présente pas de risque.
Les acheteurs qui satisfont aux critères des banques, ou en situation de pouvoir acheter, peuvent réaliser un achat ou un investissement immobilier intéressant, même si les plus-values espérées à court terme seront moins élevées que ces dernières années.
